Термин коммерческой недвижимости (называемая также коммерческая недвижимость , инвестиция или доходы от собственности) относится к зданиям или землям , предназначенные для генерирования прибыли , либо от прироста капитала или аренды дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания , производственную недвижимость, медицинские центры, гостиницы , торговые центры , розничные магазины, сельскохозяйственные угодья , многоквартирные дома, склады и гаражи. Во многих штатах , жилая недвижимость содержащий более определенного количества единиц, квалифицируется как коммерческая недвижимость для целей заимствования и налогообложения.
Типы коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость обычно делится на шесть категорий:
Офисные здания. В эту категорию входят объекты с одним арендатором, небольшие профессиональные офисные здания, небоскребы в центре города и все между ними.
промышленные- Эта категория варьируется от небольших свойств, которые часто называются свойствами «Flex» или «R & D», для более крупных офисных или офисных складов для очень крупных промышленных объектов большой площади. Важной определяющей характеристикой промышленного пространства является четкая высота. Четкая высота — это фактическая высота, до нижней части стальных балок внутри здания. Это может быть 14-16 футов для более мелких свойств и 40 + футов для больших свойств. Мы также рассматриваем тип и количество доков, которые имеет свойство. Это может быть уровень класса, где место для стоянки и складское помещение находятся на одном уровне с высотой полудокса на 24 дюйма, что является высотой пикапа или грузовика-носителя или полной док-станцией на 48 дюймов, что высота полугруза.
Розничная торговля / ресторан — эта категория включает в себя площадки для площадок на фасадах автомагистралей, одноэтажные жилые дома, небольшие торговые кварталы, большие центры с арендаторами якорных лавков, «силовые центры» с крупными магазинами-якорями, такими как Best Buy, PetSmart, OfficeMax и т. Д. даже в региональных и торговых центрах.
Многосемейство — в эту категорию входят жилые комплексы или многоэтажные жилые дома. Как правило, что-то большее, чем четырехместный, считается коммерческой недвижимостью.
Земля — эта категория включает инвестиционную собственность на неразработанные, необработанные, сельские земли на пути будущего развития. Или, заполнить землю с городской зоной, площадками площадки и многое другое.
Разное — эта уловка всех категорий будет включать любые другие нежизнеспособные объекты, такие как гостиничные, гостиничные, медицинские и самообслуживания, а также многое другое.
Инвестиции
Основными элементами инвестиций являются приток денежных средств, отток, сроки движения денежных средств и риск. Способность анализировать эти элементы играет ключевую роль в предоставлении услуг инвесторам в коммерческой недвижимости.
Приток и отток денежных средств — это деньги, которые вносятся в собственность или получаются из нее, включая первоначальную стоимость покупки и выручку от продажи за весь срок действия инвестиций. Примером такого рода инвестиций является фонд недвижимости .
Приток денежных средств включает следующее:
Аренда
Восстановление операционных расходов
Плата: парковка, торговля, услуги и т. Д.
Выручка от продажи
Налоговые льготы
обесценивание
Налоговые кредиты (например, исторические)
Отток денежных средств включает:
Первоначальные инвестиции (первоначальный взнос)
Все операционные расходы и налоги
Обслуживание долга (оплата по ипотеке)
Капитальные затраты и лизинговые расходы арендатора
Расходы при продаже
Для прогнозирования периодов положительных и отрицательных денежных потоков важно знать сроки притока и оттока денежных средств. Риск зависит от рыночных условий, текущих арендаторов и вероятности того, что они будут продлевать свою лизингодацию в годовом исчислении. Важно уметь прогнозировать вероятность того, что приток и отток денежных средств будет в прогнозируемых суммах, какова вероятность того, что время их будет таким, как было предсказано, и вероятность того, что могут возникнуть неожиданные денежные потоки, и в каких количествах они могут произойти.
Общая стоимость коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах в 2009 году составляла около 11 триллионов долларов США, что было измерено группой CoStar и опубликовано в « Журнале управления недвижимостью» . Относительная сила рынка измеряется индексом коммерческой недвижимости США, который состоит из восьми экономических факторов и рассчитан еженедельно,
По данным Real Capital Analytics, нью-йоркской исследовательской фирмы по недвижимости, более 160 миллиардов долларов коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах сейчас находятся в дефолте , выкупа или банкротстве . Ожидается, что в Европе примерно половина долга в размере 960 млрд. Евро, обеспеченная европейской коммерческой недвижимостью, потребует рефинансирования в ближайшие три года, сообщает PropertyMall, британский поставщик новостей о коммерческой недвижимости PropertyMall . Кроме того, экономические условия, связанные с будущим повышением процентных ставок; которые могут оказать постоянное давление на оценки, осложнить рефинансирование кредитов и затруднить обслуживание долга, могут вызвать серьезную дислокацию на рынках коммерческой недвижимости.
Однако вклад в экономику Европы в 2012 году можно оценить примерно в 285 миллиардов евро в соответствии с EPRA и INREV , не говоря уже о социальных преимуществах эффективного сектора недвижимости. Предполагается, что коммерческая недвижимость отвечает за обеспечение около 4 миллионов рабочих мест по всей Европе.
Процесс транзакции коммерческой недвижимости (управление сделками)
Как правило, брокер будет идентифицировать имущество, которое соответствует набору критериев, установленных приобретениями, капиталовложениями или частной инвестиционной компанией. Фирма будет проводить неофициальную оценку местоположения собственности и потенциальной прибыльности, и если они будут заинтересованы, они будут сигнализировать о своем намерении продвигаться вперед с письмом о намерениях (LOI) .
Комитет по инвестициям со старшими руководителями по приобретению рассматривает все ожидающие сделки и консультирует, следует ли продвигать договор купли-продажи или СРП и депозит. PSA является эксклюзивным соглашением между продавцом и единственным заинтересованным покупателем. Никакие другие LOI или PSA не могут существовать для одного объекта одновременно.
Как только PSA выполняется, команда по приобретению обычно имеет 30 дней для выполнения должной осмотрительности , если только расширение не предоставляется. В течение этого 30-дневного периода команда по приобретению тщательно исследует имущество в попытке выявить любые нежелательные характеристики, ущерб или другие обстоятельства, которые могут повлиять на прибыльность или окончательную отпускную цену имущества.
Команда по приобретению может захотеть расследовать арендную плату, существующие контракты с поставщиками, городские разрешения, страховые полисы и т. Д. Фирма по приобретению может нанять третью сторону для проведения оценки, экологических отчетов, подсчета трафика и т. Д. Конечная цель — собрать как можно больше информации для принятия обоснованного инвестиционного решения.
После того, как должная осмотрительность будет завершена, команда по приобретению должна решить, следует ли двигаться вперед с покупкой до закрытия. Закрытие — это окно продолжительностью 10-15 дней, в течение которого компания по приобретению обязана внести дополнительный депозит, и они должны завершить финансирование.
Когда сделка закрывается, могут начаться процессы после закрытия, включая уведомление арендаторов об изменении собственности, передачу отношений с поставщиками и передачу соответствующей информации команде управления активами.