Оценка недвижимости или оценка земли является процессом разработки оценки стоимости для недвижимости ( как правило , рыночная стоимости ). Операции с недвижимостью часто требуют оценки, потому что они происходят нечасто, и каждое свойство уникально (особенно их состояние, ключевой фактор оценки), в отличие от корпоративных акций, которые торгуются ежедневно и идентичны (таким образом, централизованный Вальрасианский аукцион, такой как фондовая биржанереалистично). Место также играет ключевую роль в оценке. Однако, поскольку свойство не может изменить местоположение, часто обновления или улучшения в доме могут изменить его значение. Отчеты об оценке составляют основу для ипотечных кредитов, урегулирования споров и разводов, налогообложения и т. Д. Иногда для определения цены продажи имущества используется оценочный отчет.
Помимо обязательного образовательного класса, который может варьироваться от финансов до строительных технологий, большинство, но не все, страны требуют, чтобы оценка недвижимости в москве имели лицензию на эту практику. Обычно оценщик недвижимости имеет возможность получить 3 уровня сертификации: аттестационный стажер, лицензированный оценщик и сертифицированный оценщик. Второй и третий уровни лицензии требуют не менее 2000 часов работы за 12 месяцев и 2500 часов работы не менее 24 месяцев соответственно. Оценщики часто известны как «оценщики имущества» или «оценщики земли»; на британском английском они являются «оценщиками оценки». Если мнение оценщика основывается на рыночной стоимости, то оно также должно основываться на наивысшем и лучшем использовании недвижимого имущества. В Соединенных Штатах оценки ипотеки улучшенных жилищных объектов обычно публикуются в стандартизованной форме, такой как Единый отчет об оценке жилья . Оценки более коммерческой недвижимости (например, доходные, сырьевые земли) часто сообщаются в описательном формате и заполняются сертифицированным общим оценщиком.
Типы значений
Существует несколько типов и определений ценности, требуемой оценкой недвижимости. Некоторые из наиболее распространенных:
Рыночная стоимость — цена, по которой актив будет торговать на конкурсныхнастройках Walrasian . Рыночная стоимость обычно взаимозаменяема соткрытой рыночной стоимостью или справедливой стоимостью . Международные стандарты оценки (ИВС) определяют:
Рыночная стоимость — оценочная сумма, по которой актив или обязательство должны обмениваться на дату оценки между покупателем и покупателем, желающим совершить сделку на стороне, после надлежащего маркетинга и в том случае, когда стороны действовали компетентно, осмотрительно и без принуждения.
Значение в использовании или использование значения — Чистая приведенная стоимость (NPV) денежного потока, генерируемого активом для конкретного владельца при конкретном использовании. Значение в использовании — значение для одного конкретного пользователя и может превышать рыночную стоимость свойства или ниже рыночной.
Инвестиционная стоимость — это значение для одного конкретного инвестора и может быть или не быть выше рыночной стоимости имущества.Различия между инвестиционной стоимостью актива и его рыночной стоимостью обеспечивают мотивацию для покупателей или продавцов на рынок. Международные стандарты оценки (ИВС) определяют:
Инвестиционная стоимость — стоимость актива для владельца или потенциального владельца для индивидуальных инвестиций или операционных целей.
Страховая стоимость — это стоимость недвижимости, на которую распространяется страховой полис . Как правило, он не включает значение сайта.
Ликвидационная стоимость — может быть проанализирована как принудительная ликвидация или упорядоченная ликвидация и является общепринятым стандартом стоимости в процедурах банкротства. Он предполагает продавца, который вынужден продать после периода воздействия, который меньше рыночных нормальных сроков.
Цена против стоимости
Там могут быть различия между тем, что недвижимость действительно стоит ( рыночная стоимость ) и что она стоит купить ( цена ). Уплаченная цена может не отражать рыночную стоимость этого имущества. Иногда могут возникать особые соображения, например особые отношения между покупателем и продавцом, когда одна сторона контролирует или оказывает значительное влияние на другую сторону. В других случаях сделка могла быть только одним из нескольких объектов, проданных или торгуемых между двумя сторонами. В таких случаях цена, выплачиваемая за какую-либо конкретную вещь, не является ее рыночной «стоимостью» (при этом идея обычно заключается в том, что все штуки и цены складываются с рыночной стоимостью всех частей), а скорее ее рыночная «цена» ».
В другое время покупатель может охотно платить премиальную цену выше общепринятой рыночной стоимости, если его субъективная оценка собственности (ее инвестиционная стоимость для него) была выше рыночной. Один конкретный пример этого — владелец соседнего имущества, который, объединив свое свойство с имуществом субъекта, может получить экономию от масштаба. Подобные ситуации иногда случаются вкорпоративных финансах . Например, это может произойти, когда слияние или приобретение происходит по цене, которая выше стоимости, представленной ценой базового запаса. Обычным объяснением этих типов слияний и поглощений является то, что «сумма больше ее частей», поскольку полное владение компанией обеспечивает полный контроль над ней. Это то, что покупатели иногда платят за высокую цену. Такая ситуация может произойти и при покупке недвижимости.
Но самая распространенная причина для стоимости, отличной от цены, заключается в том, что либо покупатель, либо продавец не осведомлены о том, что такое рыночная стоимость недвижимости, но тем не менее соглашается на контракт по определенной цене, которая является слишком дорогостоящей или слишком дешевой. Это несчастливо для одной из двух сторон. Обязательством оценщика недвижимого имущества является оценка реальной рыночной стоимости имущества, а не его рыночной цены.
Три подхода к ценности
Для определения ценности существуют три традиционные группы методологий. Они обычно называются «тремя подходами к ценности», которые обычно не зависят друг от друга:
Сравнения продаж подход (сравнение характеристик свойства с теми , сравнимыми свойствами , которые в последнее время продаются в подобных сделках).
Затратный подход (покупатель не будет платить больше за собственность , чем это стоило бы построить эквивалент).
Доходный подход ( по аналогии с методами , используемыми для финансовой оценки, анализа ценных бумаг или цены облигаций).
Тем не менее, в последнее время тенденция бизнеса , как правило, к применению научной методологии оценки , которая опирается на фундамент количественному-данных, риска и географических подходов , основанных. Pagourtzi et al. представили обзор методов, используемых в промышленности, путем сравнения между обычными подходами и передовыми.
Как упоминалось ранее, оценщик обычно может выбирать из трех подходов для определения стоимости. Один или два из этих подходов, как правило, наиболее применимы, при этом другой подход или подходы обычно менее полезны. Оценщик должен подумать о «сфере действия», типе ценности, самом имуществе и качестве и количестве данных, доступных для каждого подхода. Никакое всеобъемлющее утверждение не может быть сделано, что тот или иной подход всегда лучше, чем один из других подходов.
Оценщик должен думать о том, как большинство покупателей обычно покупают данный тип собственности. Какой метод оценки используют большинство покупателей для оценки стоимости имущества? Это, как правило, направляет мнение оценщика на лучший метод оценки в сочетании с доступными данными. Например, оценки свойств, которые обычно покупаются инвесторами (например, небоскребы , офисные здания), могут придать больший вес Подходу к доходам. Покупатели, заинтересованные в покупке жилья для одной семьи, скорее сравнивали бы цену, в этом случае подход к сопоставлению продаж (подход к анализу рынка) был бы более применимым. Третий и окончательный подход к стоимости — это подход затрат к стоимости. Подход стоимости к стоимости наиболее полезен при определении страховой стоимости и стоимости для создания новой структуры или здания.
Например, отдельные многоквартирные дома данного качества, как правило, продаются по определенной цене за квартиру. Во многих из этих случаев подход сравнения продаж может быть более применимым. С другой стороны, многоквартирный жилой комплекс, как правило, оценивается по подоходному подходу, поскольку это будет соответствовать тому, как большинство покупателей будут его ценить. В качестве другого примера, дома с одной семьей, как правило, оцениваются с наибольшим весом для подхода к сопоставлению продаж. Однако, если односемейное жилье находится в районе, где все или большинство квартир являются арендовыми единицами, тогда может быть более полезным какой-то вариант подхода к доходу. Таким образом, выбор метода оценки может меняться в зависимости от обстоятельств, даже если оцениваемая недвижимость не сильно изменится.